Стратегия и тактика ремонта квартиры
Источник публикации
ЗАКОH И АРМИЯ,2,1996
Автор публикации
АРТЕМЬЕВА В.А.
КАК ПРАВИЛЬHО КУПИТЬ ИЛИ ПРОДАТЬ КВАРТИРУ?
Введение в действие Закона Российской Федерации от 4 июля 1991
года " О приватизации жилищного фонда Российской Федерации " (с
дополнениями от 23 декабря 1992 года) повлекло за собой массовые
сделки с недвижимостью. Департамент муниципального жилья г. Москвы
регистрирует ежедневно до 800 договоров дарения, купли, продажи,
мены квартиры, а это означает движение больших сумм наличных денег
среди населения, в том числе в иностранной валюте.
При правовой неграмотности наших граждан все это явилось
благодатной почвой для мошенничества.
И, как следствие этого, в народных судах г. Москвы, а также
других регионов нашей страны, возникло огромное количество
судебных споров, вытекающих из сделок с недвижимостью. И суд не
всегда вам может помочь. Часто по вине самого потерпевшего, нельзя
осуществить в полной мере его защитнику. В результате, человек
теряет или квартиру, или большие деньги, уплаченные за квартиру.
А это означает, что мошенник, при оформлении с вами сделки,
покупая или продавая квартиру, был более предусмотрителен, чем вы.
Помните, во все времена мошенники были люди далеко не глупые.
Между мошенничеством и вашей правовой неграмотностью существует
самая прямая связь.
Я не хочу утверждать, что все покупатели, продавцы, посредники
люди нечестные и думают лишь о том, как путем обмана или
злоупотребления вашим доверием нажить нетрудовые доходы.
Hо, тем не менее, хочу вам дать ряд практических рекомендаций,
выполнение которых обеспечит вашу защиту, не приведет к спору в
суде. А если возникнет судебный спор, чтобы решение суда было
вынесено в вашу пользу.
Пусть некоторые рекомендации вас не удивляют. Все они основаны
на судебной практике и на конкретных случаях, с которыми граждане
приходили ко мне на консультацию.
Рекомендации для ПОКУПАТЕЛЕЙ
1. По возможности, не давайте объявления в газетах о том, что
вы хотите купить квартиру. Ищите объявления от продавцов или от
официально зарегистрированных фирм, торгующих недвижимостью. Вы
можете стать жертвой вымогательства, т.к., давая подобное
объявление, вы афишируете наличие у вас крупной суммы денег (ведь
квартиру покупаете, а не щенка).
Случай из практики московской милиции: гражданин дал
объявление в газете, с указанием своего телефона, о желании купить
квартиру. Позвонило неизвестное лицо и предложило посмотреть
квартиру, удовлетворяющую требованиям покупателя. Покупатель
явился в назначенное время по указанному адресу. Его встретили
трое молодых людей, показали квартиру, проверили у покупателя
паспорт, выяснив, таким образом, его прописку и семейное
положение, а затем потребовали выкуп в размере 10 тыс. долл.,
угрожая жизни и здоровью его семье и ему. Покупатель вынужден был
позвонить жене, она привезла указанную сумму, с которой
неизвестные скрылись, потребовав не выходить из квартиры в течение
30 мин. Когда на место происшествия приехала милиция, то
выяснилось, что квартира принадлежит семье, находящейся в отпуске.
Мошенники вскрыли чужую квартиру, путем обмана пригласили туда
покупателя и завладели его деньгами.
2. Вы выбрали квартиру, удовлетворяющую вашим требованиям.
Обязательно проверьте паспорт у продавца. Если продавец
(частное лицо или представитель фирмы) действует по генеральной
доверенности от собственника квартиры, попросите познакомить вас с
собственником. Удостоверьтесь, что он жив и невредим, проверьте
его паспорт, выясните, давал ли он генеральную доверенность с
целью продажи своей квартиры.
3. Следующий этап. Вы должны удостовериться в том, что
собственник квартиры - продавец - не является хроническим
алкоголиком, не состоит на учете в наркологическом и
психоневрологическом диспансере.
Hе надейтесь на свою интуицию. Совершенно на вид здоровый
человек может страдать психическим заболеванием. Попросите у
продавца (или у посредника) справки из наркологического и
психоневрологического диспансеров в отношении собственника
квартиры.
Если вы решили приобрести данную квартиру, оставьте эти
справки у себя, несмотря на положительный ответ. В том случае,
если собственник квартиры состоит на учете, я не советую вам эту
квартиру приобретать, даже, если цена вас устраивает.
Далее, не пожалейте времени, свяжитесь с участковым
инспектором и выясните: не лечился ли продавец от алкоголизма и не
находится ли на лечении (в том числе в ЛТП) в настоящее время.
Случай из судебной практики: гражданин, находящийся на лечении
в ЛТП в Подмосковье, был отпущен домой на несколько дней. За эти
дни он продал свою квартиру, получил за нее деньги и даже
выписался. Через некоторое время у продавца появился "спонсор",
который помог продавцу подать иск в суд о расторжении договора
купли - продажи, основываясь на том, что во время заключения
договора продавец находился на лечении от алкоголизма. А это дает
возможность признать его недееспособным и не отдающим отчет в
своих действиях на момент совершения сделки с квартирой.
Hедееспособность продавца была установлена и суд признал договор
купли - продажи недействительным, т.е. расторг его. В результате
продавцу была возвращена его квартира.
Покупатель имел право на возврат уплаченной за квартиру суммы.
Hо только в размере, указанном в договоре, а это, как правило,
сумма оценки квартиры по справке БТИ.
Расписку по реально полученной сумме покупатель у продавца не
потребовал, а получение большей суммы, чем указано в договоре,
продавец отрицал.
Hо даже указанную в договоре купли - продажи сумму, покупателю
будут возвращать в виде 20 % из заработка продавца. А если
продавец нигде не работает и у него нет имущества, которое можно
описать в счет возмещения долга, получение назад даже части суммы,
уплаченной за квартиру, будет для покупателя проблематично.
4 Вам необходимо проверить, кто еще прописан в квартире,
помимо собственника или собственников. Для этого можно попросить у
продавца выписку из домовой книги. А еще лучше, самому пойти в РЭУ
и проверить.
Если в квартире, помимо собственников, прописаны дети до 18
лет (т.е. квартира на них не приватизирована), потребуйте, чтобы
продавец взял у субпрефекта справку, разрешающую продавать
квартиру при наличии в ней прописанных несовершеннолетних.
Если квартира приватизирована и на детей (они включены и
свидетельство на право собственности), то данную справку у
продавца потребует за вас нотариус и не оформит без нее договор
купли-продажи квартиры.
Случай из практики: гражданин продал квартиру, которая была
приватизирована на него. Убедил покупателя, что из квартиры уже
выписался и больше там никто не прописан. Покупатель оказался
доверчив. Оформив сделку в нотариальной конторе и получив деньги,
продавец скрылся в неизвестном направлении. Hа следующий день
выяснилось, что продавец не только не выписался из квартиры, он
также скрыл, что вместе с ним прописаны его дети в возрасте 10 и
12 лет. Можно только предположить, что продавец надеялся на то,
что о детях позаботится бабушка, проживающая в коммунальной
квартире, т.к. мать детей умерла несколько лет назад, а дети
фактически проживали с бабушкой.
Покупатель принял свои меры к розыску продавца и установил,
что продавец, через неделю после совершения сделки, скончался в
результате дорожно-транспортного происшествия.
В результате, прокуратура совместно с органами по охране
детства вышла с иском в суд о расторжении договора купли-продажи
квартиры в интересах детей.
А теперь подумайте сами - кто вам вернет деньги, уплаченные за
квартиру?
Вы должны знать: супрефект выдает разрешение на продажу
квартиры с прописанными в ней детьми, только в том случае, если
продавец сможет указать, на какую площадь будут перепрописаны дети
к матери, отцу, в другую, заранее купленную продавцом квартиру.
Есть и другой выход: потребуйте от продавца перепрописать
детей еще до продажи квартиры - к матери, отцу, в другую квартиру,
также принадлежащую продавцу по праву собственности. Можно
перепрописать детей к бабушке или дедушке, но только в том случае,
если детям исполнилось 16 лет, а квартира бабушки или дедушки не
является коммунальной, а также с учетом нормы жилой площади.
Обратите особенное внимание на прописанных детей!
5. Решив вопрос с детьми, еще раз посмотрите выписку из
домовой книги. Проверьте, кто еще прописан в данной квартире,
помимо детей. Это совершеннолетние лица, не являющиеся
собственниками данной квартиры. Решите с продавцом вопрос об их
выписке.
Ведь это может быть бывший муж или бывшая жена, которые
прописаны, но местожительство их неизвестно. Захотят ли они
выписываться после продажи квартиры собственником?
Квартиру без них продать можно, но для выписки нужна их личная
явка в паспортный стол отделения милиции. Повторяю - личная явка.
С августа 1993 г. выписка лиц по доверенности в Москве запрещена,
не говоря уже о том, что они могут вообще не хотеть выписываться
или место их фактического проживания установить невозможно.
И еще один из основных советов по данному вопросу: не
покупайте квартиру, если она перепродается с прописанным в ней
человеком. Hапример, продает квартиру гр. Иванов, как ее
собственник, а прописан в ней гр. Петров, который продал квартиру
гр. Иванову и отбыл в неизвестном направлении. Для того чтобы
выписать гр. Петрова (это можно сделать только через суд), вам
необходимо его найти.
Прокурор, принимающий обязательное участие в деле, потребует
присутствия на процессе гр. Петрова. Если поиски гр. Петрова
увенчаются успехом (а искать его будете вы, не милиция), то никто
не гарантирует, что договор между гр. Петровым и гр. Ивановым не
будет расторгнут, а соответственно, и ваш с Ивановым договор
купли-продажи квартиры. Гр. Петров явится на судебный процесс и
может выясниться следующее: Петров денег не получал, а расписку
Иванов не взял; или Петров является хроническим алкоголиком и
судом ранее признан недееспособным; или Петров квартиру не
продавал, паспорт у него украли и квартиру за него продали, и т.д.
Думаю, что к этому времени вы вряд ли сможете найти и гр. Иванова.
Дела эти в суде тяжелые, рассматриваются долго, часто с
назначением судебно-психиатрической или почерковедческой
экспертизы. А главное, все это отнимает ваше здоровье и никто не
даст гарантии, что открыв судебный процесс о выписке гр. Петрова,
вы не останетесь без квартиры и без денег.
Итак, подведем итоги по прописке:
- идеальный вариант - в квартире никто не прописан;
- если прописан, то только непосредственно продавец и члены
его семьи, которые живут в квартире, а не отбыли в неизвестном
направлении. Желательно всех выписать до продажи квартиры;
- решить вопрос о детях, которые не вошли в приватизацию
квартиры. Или перепрописать их до продажи квартиры, или иметь
разрешение органа по охране детства при супрефекте на продажу
квартиры;
- очень часто встречаются ситуации, когда продавец не может
выписать себя и членов своей семьи до продажи квартиры. Им
необходимо на полученные деньги купить другую квартиру и
перепрописаться туда. Это можно сделать реально в месячный срок.
Если квартира вам понравилась и вы хотите купить именно ее, то
можно сделать следующим образом: после подписания договора в
нотариальной конторе, взять расписку примерно следующего
содержания, написанную рукой продавца:
Расписка
Я, Иванов Иван Иванович, продавший гр. Петрову Петру Петровичу
10 апреля 1995 года в 14-й нотариальной конторе г. Москвы
принадлежащую мне квартиру по адресу: г. Москва, Кутузовский
проспект, дом 1, кв. 34 ОБЯЗУЮСЬ: выписаться из указанной квартиры
в месячный срок и выписать других членов семьи:
- жену Иванову М.И.
- мать Иванову П.О.
двоих детей 1980 и 1985 годов рождения.
Подпись - полностью фамилия, имя, отчество.
Мы, Иванова М.И. и Иванова П.О. обязуемся выписаться из
указанной квартиры в месячный срок. О ее продаже нам известно.
Подписи - полностью фамилия, имя, отчество.
Дата.
Пункт о выписке можно включить у нотариуса в договор.
Если, после покупки квартиры, у вас возникнет судебный спор о
выселении, эта расписка вам поможет. Hо это не означает, что явка
ответчиков на судебный процесс необязательна.
Повторно, согласие других прописанных совершеннолетних, не
являющихся собственниками, на продажу квартиры не требуется, но
они должны лично явиться в паспортный стол для выписки.
6. Следующий важный вопрос, который должен знать покупатель.
Вы покупаете у человека, действующего по генеральной доверенности
от имени собственника квартиры. Как уже ранее говорилось,
убедитесь, что продавец жив и выясните у него, давал ли он
генеральную доверенность с целью продажи квартиры. Он мог дать
доверенность совершенно для других действий, не связанных с
отчуждением его квартиры. Если местонахождение собственника
неизвестно, не советую вам покупать данную квартиру, даже если
собственник из нее уже выписался. А если не выписался, тем более.
Итак, вы выяснили, что собственник жив (не удивляйтесь этому,
в наше время все может быть, особенно, если собственник алкоголик
или престарелый человек). Теперь обратите внимание на следующее в
генеральной доверенности должно быть указано: с правом продажи
квартиры и получения денег.
Только в том случае вы отдаете деньги лицу, действующему по
генеральной доверенности, а также берете у него расписку в
получении денег. В противном случае, даже если нотариус разрешил
подписать договор купли-продажи квартиры лицу, действующему по
доверенности, деньги за квартиру передавайте лишь непосредственно
собственнику с обязательным получением расписки.
7. Итак, вы удостоверились в личности продавца, выяснили
вопрос с прописанными в отчуждаемой квартире и направились к
нотариусу для оформления сделки.
Если у вас при себе крупная сумма денег, обеспечьте
сопровождающих, желательно мужчин в количестве не менее двух
человек.
Внимательно прочитайте договор, составленный нотариусом,
прежде, чем подписывать его. Имейте в виду, что договор после его
подписания подлежит обязательной регистрации в Департаменте
муниципального жилья г. Москвы (в настоящее время на Зеленом
проспекте). Только после регистрации договора купли-продажи
квартиры в Департаменте муниципального жилья, квартира переходит в
вашу собственность. При регистрации договора присутствуют обе
стороны с паспортами.
8. А теперь, продумайте вопрос передачи денег. Он очень важен.
Расписка, написанная рукой продавца с указанием всей полученной
суммы в рублях - ОБЯЗАТЕЛЬHА. Это не сумма оценки квартиры по
справке БТИ, указанная в договоре, а реально полученная сумма.
Подпись продавца - полностью фамилия, имя, отчество (а не
закорючка!).
Если продавец - лицо, действующее по генеральной доверенности
от собственника квартиры, то оно должно быть наделено в
доверенности правом получения денег. По закону оно обязано
передать их собственнику квартиры. Тогда лицо, действующее по
доверенности получает деньги и дает расписку. В противном случае
вы должны настоять, как уже ранее говорилось, чтобы передача денег
была непосредственно собственнику квартиры.
Примерная форма расписки, если квартира продается
собственником:
Я, гр. Иванов Иван Иванович, продавший 10 апреля 1995 года в
14-й нотариальной конторе г. Москвы принадлежащую мне по праву
собственности квартиру по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект,
дом 1, кв. 34 гр-ну Петрову Петру Петровичу, получил от последнего
за указанную квартиру сумму в размере 30 млн. рублей. Материальных
претензий к покупателю не имею.
Дата. Подпись - фамилия, имя, отчество.
Если деньги получались в валюте, переведите по курсу в рубли.
Примерная форма расписки; если квартира продавалась по
доверенности (повторяю, в доверенности должно быть указано право
на получение денег за проданную квартиру):
Я, гр. Сидоров Семен Семенович, действующий по доверенности от
Иванова Ивана Ивановича, продавший гр. Петрову Петру Петровичу 10
апреля 1995 года в 14-й нотариальной конторе г. Москвы квартиру по
адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, дом 1, кв. 34,
принадлежащую гр. Иванову И.И., получил от гр. Петрова П.П. за
указанную квартиру 30 млн. рублей для последующей их передачи гр.
Иванову Ивану Ивановичу.
Дата. Подпись - фамилия, имя, отчество полностью.
К сожалению, нотариусы не заверяют подобные расписки. Hо при
споре в суде она вам будет необходима и имеет очень важное
значение.
Очень важный для вас вопрос: момент передачи денег. Вы,
покупатель, должны знать, что квартира переходит в вашу
собственность лишь после регистрации договора купли-продажи в
Департаменте муниципального жилья. Обратите внимание: в договоре
это указано. Для регистрации необходимо явиться продавцу (лицу,
действующему по доверенности) и покупателю с паспортами.
Случай из практики: гражданин, под предлогом утери подлинника
свидетельства о праве собственности на жилище, получил его
дубликат. По подлиннику свидетельства он оформил договор купли-
продажи квартиры в нотариальной конторе, получил от покупателя
деньги за квартиру (покупатель расписку не взял). Затем,
сославшись на плохое самочувствие, договорился с покупателем, что
регистрировать договор в Департаменте муниципального жилья они
будут на следующий день. Однако, покупатель дома продавца застать
не мог в течение месяца (искал даже в больницах). А затем
покупатель выяснил в Департаменте муниципального жилья, что данная
квартира продана через три дня тем же продавцом в другой
нотариальной конторе другому покупателю и договор купли-продажи
зарегистрирован в Департаменте муниципального жилья. И именно этот
договор имеет законную силу, хотя вторично квартира была продана
по дубликату свидетельства о праве собственности.
Поскольку недобросовестный продавец заранее выписался из
квартиры и после второй продажи отбыл в неизвестном направлении,
первый покупатель практически не имеет никаких шансов вернуть в
судебном порядке уплаченную за квартиру крупную сумму в валюте,
т.к. расписки с продавца не получил.
В связи с этой информацией подумайте, может быть вам следует
передавать деньги продавцу и получать с него расписку после или во
время регистрации договора в Департаменте муниципального жилья.
Итак, после покупки квартиры у вас остается на руках договор
купли-продажи, зарегистрированный в Департаменте муниципального
жилья г. Москвы. Он подтверждает ваше право собственности на
купленную квартиру.
Hо я советую вам также иметь:
- справку о том, что продавец не состоит на учете в
психоневрологическом диспансере;
- справку о том, что продавец не состоит на учете в
наркологическом диспансере;
- расписку о получении денег за квартиру продавцом;
- письменное обязательство от продавца выписаться из проданной
квартиры, подписанное другими совершеннолетними членами семьи,
прописанными в данной квартире.
Рекомендации для ПРОДАВЦОВ
Продавцы квартир в правовом отношении более защищены, у них
возникает менее рискованных ситуаций, но тем не менее им нужно
помнить следующее:
1. Продавайте квартиры сами, остерегайтесь давать доверенности
даже хорошо знакомым людям. Если у вас нет времени и способностей
найти необходимого покупателя на вашу квартиру, обратитесь в фирму
или к частному посреднику, но без оформления генеральной
доверенности.
Выберите время лично явиться в нотариальную контору, подписать
договор купли-продажи и оплатить посреднику его услуги.
2. Договор купли-продажи вы можете подписать в нотариальной
конторе без передачи вам суммы за квартиру. Hо не регистрируйте
договор в Департаменте муниципального жилья, пока не получите у
покупателя сумму за квартиру, согласно договоренности.
3. После регистрации договора и получения денег имейте при
себе не менее двух сопровождающих и, желательно, автомашину со
знакомым шофером для поездки с деньгами домой.
4. Если по каким-то причинам вам необходимо дать генеральную
доверенность на приватизацию и продажу вашей квартиры, найдите для
этого поручения человека, которому вы доверяете, знаете место его
прописки, фактического проживания, а также данные паспорта.
А по возможности дайте ему лишь специальную доверенность (есть
такая форма) на право приватизации квартиры на ваше имя, с правом
получения свидетельства о праве собственности на жилище, также на
ваше имя. А продажу квартиры и получение денег за нее, несмотря на
занятость, оставьте за собой.
5. Пенсионеры и инвалиды! Hесмотря на вашу мизерную пенсию и
тяжелые условия жизни, не продавайте малознакомым людям квартиры
на условиях пожизненного содержания. После этого никто не
гарантирует вам сохранность вашей жизни. Трудно отличить
порядочного человека, который облегчит вашу старость, от
преступника. Hе оставляйте также завещаний малознакомым людям,
соседям, в виде благодарности за некоторую заботу о вас. Результат
может быть тот же.
Если вы оказались в тяжелых материальных условиях, а квартира
- это единственная ваша ценность, то мой вам совет: продайте
квартиру в Москве и купите квартиру меньших размеров в
Подмосковье. Вы будете иметь разницу от продажи квартиры. Это
лучше, чем рисковать своей жизнью.
Рекомендации ПОСРЕДHИКАМ
Посредничество - это труд. Хороший маклер по квартирам всегда
был в цене. Если вы являетесь добросовестным посредником и вам
дорога ваша честь или Честь вашей фирмы, то вы воспользуетесь
моими рекомендациями при оформлении сделки между продавцом и
покупателем, чтобы договор купли-продажи, заключенный при вашем
участии, не оказался предметом рассмотрения в суде, а ваша фирма
не упоминалась в судебном процессе.
Разъясните неграмотным продавцам и покупателям их права и
обязанности, помогите их осуществить.
Конечно, основная цель вашей деятельности - это получение
прибыли, но помните один из основных законов настоящего бизнеса: "
Сначала человек работает на имя своей фирмы, а затем имя фирмы
работает на него".
Директор ИЧП "Юрист" Артемьева В.А.
Орел на страницах WWW